奥克兰及其他新西兰主要城市正面临住房短缺问题，而土地供应受限使得这一困境更加严峻。与此同时，大量被划为“高生产力土地”的区域，因政策保护而无法用于住宅开发。这一政策不仅长期遏制了住房供应，也阻碍了一些业主对自家土地的灵活使用。
而随着政府计划做出调整，大量土地的开发限制有望被取消，这可能对新西兰的住房市场带来巨大且深远的影响。
农场主陷入困境，土地开发屡遭拒绝
Neil Mugford 和 Sue Mugford 为了在自家78公顷的农场上划分出一个小角落，已经记不清在法律费用上花了多少钱。
这片农场位于Leeston快速开发的边缘地带，两人野心不大，只是想划分出三个约四公顷的小型生活区，以缓解坎特伯雷的住房短缺问题，同时为自己的退休生活存点钱。
但Selwyn区议会始终拒绝他们的申请。
理由是他们的土地被划定为“土地利用能力 3 级”（LUC 3），表明土地适用于耕种，但属于较低等级。根据 LUC 3 的定义，该土地适用于种植农作物、葡萄、浆果、牧草、林木等。
受保护土地真的“高产”吗？
2022 年出台的《高产土地国家政策声明》将 LUC 1、2 和 3 级的农村土地认定为高产土地，因此地方议会不能批准在这些土地上的商业或住宅开发。
但 Neil Mugford 认为这样的规定十分荒谬，因为他的土地根本无法耕种。他将部分土地租给别人放牛，其余部分用于冬季饲料种植。
“是的，它可以长草，但它既不能用于市场园艺种植，对农作物来说也谈不上高生产力。”
“一半租给奶牛场，另一半我们自己用来饲养和训练赛马，基本是赔钱买卖。”
因此，他对内阁决定在今年取消 LUC 3 级土地的保护持谨慎乐观的态度。
“我们发现，LUC 3 级土地的定义根本没有明确的标准，很多不同类型的土壤都被归为 3 级。”
政府计划松绑政策，释放 LUC 3 级土地
住房部长Chris Bishop表示，最初制定这项国家政策是为了保障新西兰的粮食安全，包括国内供应和主要出口市场。
“但很明显，这项政策太过了。”
目前，该政策保护了新西兰近 15% 的国土面积。“这几乎相当于整个坎特伯雷地区的面积。这些受保护的土地通常环绕着发展最快的城市，而这些城市正急需扩展。”
数据显示，新西兰拥有：
18.7 万公顷 LUC 1 级土地（最适合农业的土地）
120 万公顷 LUC 2 级土地（高质量农业用地）
244 万公顷 LUC 3 级土地，占新西兰国土的 9.2%
目前，没有人主张取消 LUC 1 和 LUC 2 级土地的保护，但 LUC 3 级土地 的开发限制已经成为争议的焦点。Bishop表示，这类土地的质量“参差不齐”。
奥克兰等城市受限，住房困境难解
各地方议会尚未完成对这些土地的详细测绘，且部分数据已经过时。
根据环境部的分析，全国共有 8.66 万公顷的 LUC 3 级土地距离大型城市不到 2 公里。
Bishop说：“自从这项政策实施以来，不计其数的开发商都向我抱怨，他们无法获得土地用于绿地住宅开发。”
“我们必须在保护最优质土地和满足住房需求之间找到平衡。”
一个例子是 Mugfords 农场 25 公里外的 Rolleston，也就是 Selwyn 区议会所在地。这座城市已经严重超负荷发展，但其周边仍有 2078 公顷中等质量的 LUC 3 级土地被限制开发。
“目前，这种平衡已经被打破。就因为土地质量的限制，建房、划分地块，或者进行任何开发，都变得极其困难。”
奥克兰城区外围有 3641 公顷 LUC 3 级土地
陶朗加有 3229 公顷
基督城周边有 1503 公顷
皇后镇附近有 711 公顷
城市周边2公里以内的LUC 3土地分布
这些土地原本可以用于绿地开发，满足城市扩张需求，但目前受政策限制无法用于住房建设。
“这种土地并不是像Pukekohe那样的优质土壤。相反，它们的质量较低，更适合住房开发。全国范围来看，放开这些土地的开发，相当于释放出一个怀卡托地区的面积。”
坏卡托面积2.5万平方公里（250万公顷），约为奥克兰的5倍
“我们需要更多住房，我们需要更多绿地开发。取消这些限制，让我们既能拥有农业，也能建房。”
行业谨慎乐观
尽管政府计划放宽开发限制，但农业界对此持谨慎态度。
新西兰农民联合会（Federated Farmers） 的农作物委员会主席 David Birkett 认为，取消 LUC 3 级土地的保护可能会帮助部分农民，但也可能带来新的挑战。
“对于农民来说，这是一把双刃剑。部分农民确实希望开发自己的土地，但也有农民希望继续耕作。”
他举例，一些现有农场可能会因新住户的投诉而受到影响。例如，住进新开发区的居民可能会因不喜欢牲畜的气味或农药喷洒的声音而向地方议会投诉。
与此同时，更多的开发可能会给农民带来不便。随着路上车越来越多，农民在道路上转移牲畜的难度加大，车辆噪音和城市化发展也可能惊吓到农场内的动物。
Birkett 建议，政府应在取消 LUC 3 限制的同时，仍允许地方议会设定开发条件，以防止无序扩张。
他主张，尽管这一政策调整有助于缓解城镇住房短缺，但不能允许开发商在远离城市基础设施的乡村地带随意建设住宅区。
政府资源管理改革，放宽但不取消监管
Bishop表示，政府将在《资源管理法》改革的第二阶段推进《国家政策声明》的修改，以尽量减少对资源管理系统的干扰。
政府仍计划推进：
✅ 牲畜禁入（水源保护）规定调整
✅ 饮用水供应和储备计划
✅ 蔬菜种植和农业用水改革
✅ 电信、商业林业等标准优化
但政府将缩减或推迟：
❌ 基建、可再生能源、输电网络的调整
❌ 生物多样性保护政策的调整（仅限于允许采矿）
❌ 自然灾害管理的国家政策声明
Bishop 表示，一些城市规划者可能对政府缩小改革范围感到失望，但全面修改城市发展政策将导致地方议会耗时且昂贵的规划变更，当前并不可行。
“短期的阵痛，是为了长期的收益。”
住房与农业保护如何平衡？
政府计划调整国家政策声明，以释放 LUC 3 级土地 用于住房开发，这无疑为新西兰的住房供应带来了新的可能性。然而，这一变化也引发了农业用地保护与城市扩张之间的平衡问题。
对于奥克兰、基督城、陶朗加等发展迅速的城市，这一决策或将决定未来城市扩张的方向，也将影响新西兰长期的土地规划策略。
Westpac经济学家：降息步调应放缓
下周央行将重审OCR，尽管市场普遍预计会如期降息，但Westpac首席经济学家Kelly Eckhold认为，这么做是“错误的”。
“之所以在本次会议上降息，主要是因为央行在2月的声明中几乎已经做出了承诺。然而，我认为现在更适合采取缓慢的行动。”
Eckhold自两年前出任Westpac首席经济学家以来，时常在OCR问题上持“鹰派”观点。他此前曾在央行担任顾问和外汇储备经理。
目前新西兰OCR为3.75%，外界普遍预期下周将降至3.50%。
但Eckhold指出，近期的数据表明经济正在改善，通胀依然强劲。
“既然央行的任务专注于通胀控制，现在很难再为持续降息找到合理依据。”
他表示，央行认为“中性OCR”（既不紧缩也不宽松的利率水平）约为3%，但这个变量在现实中并不可测。
考虑到目前1-3年期房贷利率在5%左右，可能已处于刺激性水平，因此将OCR降至3.5%或3.25%可能更为合适。
Eckhold认为，“中性OCR”的概念对当前货币政策制定并不具有实际指导意义，尤其是在OCR已不再处于高压状态的情况下。
他还反对因全球经济不确定性而主动降息的做法。
“如果真有负面冲击到来，新西兰的外部部门已经处于相对健康状态，完全有能力应对。因此，应在冲击发生后再做应对，而不是事先预判。”
他承认，如果经济状况显著恶化、通胀跌至1%-3%目标区间下半部，那么确实可以考虑降息。
但在目前通胀仍朝着3%靠近时，“提前预判而非依据数据”并不符合央行的职责。
Eckhold强调，此前几个月的降息已经非常激进，几乎与全球金融危机时期一样迅猛。
“但现在并没有危机。在已实施大幅宽松政策的情况下，当前最合适的做法是观察其效果，而不是继续行动。”
